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Grundsteuer: Einheitsbewertung ist verfassungswidrig

Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat entschieden, dass die bisherigen Vorschriften für die Einheitsbewertung seit dem 01.01.2002 verfassungswidrig sind. Diese Vorschriften bilden die Basis für die Berechnung der Grundsteuer – zumindest für Grundstücke in Westdeutschland. Bis spätestens Ende 2019 soll der Gesetzgeber eine Neuregelung festlegen.

Die Einheitsbewertung ist ein Verfahren zur Ermittlung und Feststellung von Besteuerungswerten für Grundbesitz. Früher waren Einheitswerte neben der Grundsteuer auch wichtig, um die Vermögensteuer sowie die Erbschaft- und Schenkungsteuer zu ermitteln. Inzwischen braucht man den Einheitswert nur noch für Zwecke der Grundsteuer, die für die Gemeinden in Deutschland eine wichtige Einnahmenquelle ist.

Der Einheitswert wird im Rahmen eines sogenannten Hauptfeststellungsverfahrens für jedes Grundstück berechnet und spiegelt den Verkehrswert des jeweils zu bewertenden Grundstücks wider. Um dieses Ziel zu erreichen, sollte das Hauptfeststellungsverfahren alle sechs Jahre wiederholt werden. Das letzte Hauptfeststellungsverfahren wurde per 01.01.1964 durchgeführt. Der Grundsteuer liegen demnach die Wertverhältnisse von vor gut 50 Jahren zugrunde – die mit den heutigen Verkehrswerten naturgemäß nur noch sehr begrenzt zu tun haben.

Das BVerfG würde in dem deutlichen Unterschied zwischen den Einheitswerten auf Basis der Hauptfeststellung per 01.01.1964 und den heutigen Verkehrswerten grundsätzlich keinen Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz sehen, wenn die Relation der Einheitswerte untereinander und im Verhältnis zum Verkehrswert gleich bliebe. Läge der Einheitswert aller Grundstücke um 40 % unter dem jeweiligen Verkehrswert, wären alle Grundstücke einheitlich bewertet. Frei nach dem Motto: Wenn ich alle gleichmäßig falsch behandele, ist keiner ungleich behandelt.

Das Gericht ist allerdings der Auffassung, dass davon nicht auszugehen ist. Die Verkehrswerte haben sich im Bundesgebiet sehr unterschiedlich entwickelt: In Ballungszentren etwa sind sie deutlich stärker gestiegen als im ländlichen Raum. Vieles deutet darauf hin, dass die Relation der Einheitswerte untereinander und im Verhältnis zum Verkehrswert bundesweit sehr unterschiedlich ist. Und in dieser Ungleichbehandlung sieht das BVerfG sehr wohl einen Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz.

Diese Unvereinbarkeit betrifft vorerst nur bebaute Grundstücke in Westdeutschland, da das BVerfG nur dies zu entscheiden hatte. Gleichzeitig fordert es den Gesetzgeber auf, bis spätestens Ende 2019 eine Neuregelung zu treffen, die spätestens ab dem 31.12.2024 angewandt werden muss. Die zusätzliche Übergangsphase von fünf Jahren ergibt sich aufgrund der notwendigen Neubewertungen der Grundstücke und des erheblichen Verwaltungsaufwands.

Nach bisherigen Aussagen der Bundesregierung soll die Neuregelung nicht zu einem höheren Grundsteueraufkommen führen. Ob einzelne Grundbesitzer nicht doch höher belastet werden und andere niedriger, bleibt abzuwarten.