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Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

graue Wand

Dass Vermieter die Schuldzinsen im Zusammenhang mit ihren vermieteten Immobilien steuerlich absetzen können, ist nichts Neues. Ungeklärt war aber bisher die Frage, was mit Schuldzinsen geschieht, die anfallen, nachdem die Immobilie bereits veräußert wurde. Dies betrifft Zinsen aus nicht getilgten Finanzierungsdarlehen, aus Refinanzierungs- oder Umschuldungsdarlehen. Für diese Fälle gibt es jetzt gute Nachrichten: Wenn die Immobilie nach dem 31.12.1998 verkauft wurde, können die Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften berücksichtigt werden. Dies gilt nach einem neuen Grundsatz aber nur, wenn das Darlehen nicht durch den Veräußerungserlös aus dem Verkauf der Immobilie gedeckt werden kann.

Unerheblich ist hierbei, ob die Veräußerung innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist erfolgt ist oder nicht. Für Vorfälligkeitsentschädigungen, die im Zuge der Veräußerung gezahlt wurden, gestattet die Finanzverwaltung den Abzug nur noch bei Veräußerungsgeschäften, die vor dem 27. Juli 2015 rechtswirksam abgeschlossen wurden.

Hat der Besitzer ein Darlehen für Renovierungsarbeiten am Vermietungsobjekt aufgenommen und die Immobilie nach dem 01.01.2014 verkauft, gilt ebenfalls der neue Grundsatz.

Eine weitere Voraussetzung insgesamt ist, dass die Absicht, (weitere) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, nicht bereits vor der Veräußerung des Grundstücks aus anderen Gründen weggefallen ist. Diese Voraussetzung birgt Zündstoff für zukünftige Streitigkeiten mit der Finanzverwaltung: Um den nachträglichen Schuldzinsenabzug zu sichern, müssen betroffene Steuerpflichtige von nun an nachweisen, dass eine Neuvermietung des Objekts immer Vorrang hatte und der Verkauf sich letztlich ungeplant ergeben hat. Problematisch ist hierbei, dass Grundstückveräußerungen in der Regel nicht spontan erfolgen, die Finanzverwaltung aus den dargestellten Grundsätzen jedoch regelmäßig Umstände konstruieren kann, die eine fehlende Einkünfteerzielungsabsicht zum Zeitpunkt der Grundstückveräußerung dokumentieren, und damit rechtfertigen können, den nachträglichen Schuldzinsenabzug zu versagen. Daher gilt: Dokumentieren Sie Ihre Vermietungsabsicht so früh und detailliert wie möglich! Je mehr Sie darauf achten, desto besser sind Ihre Chancen, sich den nachträglichen Werbungskostenabzug zu sichern.